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如何投资商铺
| 信息编号：1059 | 发布时间：2015-07-22 |
要判断商铺的盈利前景，光看地段远远不够。 吴冠珠在上海浦东丁香路上的一条社区商业街上经营了一家玉器店。 半年以 来， 每月 2 万元至 3 万元的租金都需要她用矿石生意上的收入贴补。 这里是上海 著名的高端社区聚集地， 居民具备非常雄厚的购买力， 可惜这条几百米的商业街 常年挂着 “ 火热招租 ” 的广告牌，商铺却几乎有一半是空着的。 这不是她当初租下商铺时希望看到的， 其他的房东更不愿意看到。 但买入的 时候，商业街还没有开始运营，怎么判断它将来的回报前景？ 7个理由你信哪个？ 商业街根据本身经营的商铺， 可以分为专业型商业街和复合型商业街。 常见 的专业型商业街有建材街、服饰街、酒吧街、传媒文化街等。复合型商业街定位 于休闲娱乐购物一体。 但通常产权归属复杂， 多数只租不售， 并不适合普通个人 投资者。 更可行的选择是社区商业街、 特色专业型商业街。 特色专业型商业街还需要 充分考虑业态的问题，建材市场、餐饮娱乐街，目前还是不错的选择。 如果你接到推销商铺的电话超过 3个，会很快发现那些推销员推荐你买商铺 的理由几乎都差不多。归纳一下无外乎这7个：低总价、产权商铺、售后包租、 回报率高、知名板块、统一规划、品牌开发商。 商铺有产权？和回报率无关！ 产权商铺主要是相对于使用权商铺而言，产权商铺最大的好处在于能贷款， 而使用权商铺不能。商业银行对个人购买产权商铺提供的按揭贷款，首付最低 50%，比照基准利率或上浮。产权商铺的另一个理论上的好处是能再次出售， 但是等到你把商铺转手卖掉的时候，会发现买卖差价的大半都变成了税金： 土地增值税占差价的30%至60%， 营业税占差价 5.55%以上，个人所得税占差价的近20%，加起来是差价的55%到85%。况且， 如果你是因为租金提不上去甚至租不出去要卖掉，谁会愿意以更高 的价格接手一个烂铺呢？ 因此，商铺有产权，和获利前景没有必然关系 至于使用权商铺，除非是位于商业氛围成熟的闹市，可见的租金回报超过 15%，否则，按照10%回报率计算，50万元买来使用权，第10年赚回本15 年到期时，账面上只有25万元盈利。而50万元即使不买商铺， 以5年期人民币整存整取利率5.5%、到期转存计算，15年后的本息总额是103.6万元， 15年的利息总额53.6万元，比买使用权商铺多赚28.6万元。 低总价，可能很难租！ 总价20万元到30万元，您有没有兴趣？ 低总价的最大诱惑是，让钱不多的你蠢蠢欲动：“我也能投资商铺做房东？ 不得不提醒你， 事实没有那么简单。 销售给个人的低总价商铺， 有实力的运 营团队可能不愿接手，这会让项目在培育期和价值成长方面变数更多。 通常低总价商铺隐含的信息是：面积小 (不到15平方米)、新铺、偏远或尚 在开发的地区， 周边配套远未成熟。 这样的商铺买来， 你要面对的就不是租金高 低的问题， 而是能不能租得出去。 因为商业街商铺租金要靠整条商业街的人气带 动，面积大的适合更多的商业业态 — 餐饮、服装、美容美发、房产中介、电玩商 店等，而小面积大部分只能做小吃店和特色小店。 立超商业地产总经理朱谦的判断是： 以上海为例，面积在50至60平方米、 处于较成熟地段的商业街商铺， 总价一般在100万元至300万元， 这样的商铺才 有可能实现开发商承诺的收益率。 售后包租，你也得小心！ “ 担心买了租不出去？ 5 年内的租金我们包了！ ” 这样就安全了？未必！
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